昨天我们探讨了土地和楼市的关系，今天我们直接讨论一下广州的楼价。现代社会，住房、医疗、教育是老百姓的三大负担。去年，在国家先后出台的一系列宏观政策调控之下，北京、上海的楼价应声回落，而广州的楼价却不降反升，牵动着社会各界每一根敏感的神经，原因何在？

　　在宏城广场后面的睇楼一条街，每逢周末睇楼的人络绎不绝。从去年以来，楼价开始节节攀升，好多市民都说顶不顺。

　　市民3：太贵了，涨得太快了

　　市民嘴上喊苦，脚下看楼的步伐却是越来越快。在睇楼的大军中，宋家庭并不突出，不过他的睇楼经历有些特别。今天，他已经看完第二十个楼盘。

　　宋家庭：到哪去看都是抱着希望去，最后失望而归

　　宋家庭在一家知名的药品企业从事销售工作，月薪五、六千元，收入怎么说都不算低。他原本打算省吃俭用，在市中心买一套不错的房子，可是楼价之高远远超出他的预算。

　　宋家庭：太贵了，要供一套房太吃力了，60、70万

　　宋家庭退而求其次，准备到市郊挑选一栋好点的房子，但楼价的涨幅也出人意料。

　　宋家庭：白云大道原来都在4000多，现在都涨到5500以上

　　宋家庭：很矛盾的心理，买有点受不了，不买又担心楼价继续上涨

　　宋家庭的担心不是没道理，根据市房管局的统计数据表明，2005年市内十个区的住宅均价同比增长了10·73％，达到了5114元/平方米。而老八区的增幅更大，均价达5821元／平方米，海珠、天河的部分楼盘的价格增幅甚至高达20％－30％，升了近1000元/平方米。这些数据和市民可接受的买楼均价3900元/平方米相比，相去甚远。他们都盼望着，政府可以出手调控楼价。

　　市民3：；希望政府调控，出台措施平抑楼价，经济适用房

　　我手上有一份广州市统计局的资料，如果以一个普通的3口之家，去年人均可支配收入为18287元来计算，扣除消费部分结余的钱，按目前5114元／平方米的均价购买一套80平方的住房，至少需要12年的时间。在市民望楼兴叹和楼市持续高企的强烈反差背后，大家难免有此一问：楼价飞涨，是"真金"，还是"泡沫"？　

　　国土房管部门透露，房地产开发，从获得土地使用权到售楼的建设，一般周期为2－3年。以此类推，与2005年、2006年商品房价格紧密相关的是2003年、2004年的供地数量。那两年，恰恰是广州市历年来土地供应量的最高峰，经营性土地出让面积累计超过12平方公里，是历年供地总量的两倍左右。而今年，广州市还将进一步加大土地供应量。

　　在这样的背景下，有开发商就表示，说目前广州有"土地荒"确实是危言耸听，只不过市中心的黄金地块越来越少也是不争的事实。

　　金穗地产销售副总丹夏：我们的地以前都是跟土地合作方取得的，未参与拍卖，拍卖的话价高很多

　　丹夏还认为，广州市按照国家法律建立了运作规范的土地使用权有形市场后，经营性土地只能通过市场拍卖取得，由于竞争激烈，土地成本增加，导致楼价上涨。

　　金穗地产销售副总丹夏：土地拍卖成本增加了，构成房价高

　　而从事城市规划与地产研究多年的专家魏清泉就不同意这种看法，他认为目前的楼价跟地价根本不正比。

　　中大教授魏清泉：地价通常在2000元左右，还不到一半

　　魏清泉介绍，房价通常由地价、土建费、税费和开发商利润四部分构成，土建费和税费通常在2000－2500元左右，加上2000元的地价，建楼成本应该在4000－4500元左右。而在土地拍卖未实施之前，地价还到1000元/平方米，建楼成本就更低了。

　　既然建楼成本并不高，为何目前的楼价如此之高呢？

　　市民2：开发商谋取暴利；哄抬楼价

　　而房地产专家也认为，广州楼价连续两年来的涨幅都超过10%，可能跟开发商"联手托价"有关。很明显的一个信号就是，2003年与2004年广州市十大开发商连续两次"峰会"后，楼价就应声而起。

　　中大教授魏清泉：开发商看到市场前景好，把房价有意识提高，广大市民老是听说房不够卖，造成市场需求旺

　　对此，曾经首次在广州提出市民集资建房的魏琨也认为，去年，央行加息、"国八条"等宏观调控政策相继出台以后，广州的楼价不降反升确实内有乾坤。

　　魏琨：可能有些资金跑来广州，造成广州楼价上升

　　了打压炒房、稳定房价，魏琨呼吁市民两年内尽量不要买房，并再度号召大家自筹资金建房。

　　魏琨：能节省房屋造价的20-40%　

　　通过以上的宏观论述，相信广大市民大致上搞清了楼价高企的几方面原因。如果还是觉得比较抽象的话，不妨看看接下来的片段，多角度了解下一些发展商惯用的"托市"伎俩。

　　几天前，记者来到海珠区一家新楼盘调查，发现不少人正在现场办理内部认购，场面相当火爆。

　　暗访：现在进行内部登记，诚意金5000元，额外9折

　　这位售楼人员介绍，由于前来办理内部认购的人特别多，就算交了订金也不一定能够买得到房。

　　暗访：登记后到时也不一定有房，到时要抽签

　　见记者急于"买房"，她还面授机宜，教记者多交定金，甚至可以跟别人联名买多几个筹。

　　暗访：你可多买几个筹，反正钱可以退

　　对此，有房地产专家指出，通过内部认购的方式积蓄大批客户，然后只拿出少量单位公开发售，造成货源紧缺，买家争相购房的场面，这就是开发商哄抬楼价的惯用伎俩。

　　而市房管部门就明确表示，他们会密切关注房价的走势，通过加大土地供应量、消化存量房等六大措施来平抑楼价，对于内部认购等违规销售行为加强监管。

　　房管局龚军伟：成立市场巡查队伍，对市场销售行为是否合法进行查处

　　楼价的涨跌，是政府、开发商、市民三者之间的一场搏弈。虽然楼价问题一向极为敏感，政府"有形之手"也难以干预，但当广州楼价持续暴涨，远远地抛离市民的消费实际时，为了避免社会矛盾，政府该出手时还是要出手。